Νέα κατηγορία Golden Visa στο τραπέζι: Πώς η στεγαστική πολιτική αλλάζει τους όρους του παιχνιδιού
Ενώ το βασικό πλαίσιο της Golden Visa έχει ήδη σταθεροποιηθεί γύρω από το τριζωνικό σύστημα επένδυσης (€800.000 / €400.000 / €250.000), η επικαιρότητα των τελευταίων μηνών φέρνει στο προσκήνιο μια εξέλιξη που ενδέχεται να αλλάξει ουσιωδώς τη λογική του προγράμματος: τη σύνδεσή του με τη στεγαστική πολιτική της χώρας.
Η πρόταση για Golden Visa «χαρτοφυλακίου» ακινήτων
Στο πλαίσιο της Εθνικής Στρατηγικής για τη Στεγαστική Πολιτική 2026-2035, η οποία εγκρίθηκε στις 23 Ιουλίου 2026 μετά από δημόσια διαβούλευση, η κυβέρνηση εξετάζει τη θέσπιση μιας νέας κατηγορίας Golden Visa. Σε αντίθεση με το σημερινό μοντέλο —όπου η άδεια συνδέεται με την απόκτηση ενός συγκεκριμένου ακινήτου— η νέα πρόταση θα επιτρέπει σε επενδυτή να αποκτήσει χαρτοφυλάκιο περισσότερων του ενός ακινήτων, με βασική προϋπόθεση αυτά να διατίθενται υποχρεωτικά σε μακροχρόνια μίσθωση εντός προκαθορισμένου χρονικού διαστήματος.
Ο στόχος, όπως περιγράφεται στη στρατηγική, είναι η ενεργοποίηση κενών ή υποαξιοποιούμενων ακινήτων και η ενίσχυση της διαθέσιμης προσφοράς κατοικίας σε περιοχές με υψηλή στεγαστική ζήτηση — χωρίς να θυσιάζεται η επενδυτική ελκυστικότητα του προγράμματος για ξένους επενδυτές. Το σχέδιο προβλέπει επίσης μηχανισμό παρακολούθησης της χρήσης των ακινήτων. Σημειώνεται ότι η βραχυχρόνια εκμίσθωση μέσω ψηφιακών πλατφορμών απαγορεύεται ήδη από το ισχύον δίκαιο (άρθρο 100 ν. 5038/2023, όπως αντικαταστάθηκε από το άρθρο 64 του ν. 5100/2024).
Είναι σημαντικό να τονιστεί ότι η ρύθμιση αυτή αποτελεί προς το παρόν μόνο πρόταση. Η στρατηγική έχει εγκριθεί, η ρύθμιση όμως δεν έχει αποκτήσει νομοθετική μορφή και οι τελικές παράμετροί της —ελάχιστο ύψος επένδυσης, αριθμός ακινήτων, διάρκεια δέσμευσης στη μακροχρόνια μίσθωση— αναμένεται να προσδιοριστούν κατά τη νομοθέτησή της.
Γιατί έχει σημασία για τους επενδυτές
Αν η πρόταση προχωρήσει, θα σηματοδοτήσει μια αλλαγή φιλοσοφίας: η Golden Visa θα πάψει να είναι αμιγώς εργαλείο προσέλκυσης κεφαλαίων και θα μετατραπεί, εν μέρει, και σε εργαλείο στεγαστικής πολιτικής. Αυτό ανοίγει νέες ευκαιρίες για επενδυτές που ενδιαφέρονται για διαφοροποιημένα χαρτοφυλάκια ακινήτων προς εκμετάλλευση, αλλά συνεπάγεται και δεσμεύσεις —κυρίως ως προς τη μακροχρόνια, και όχι βραχυχρόνια, εκμίσθωση— που θα πρέπει να αποτιμηθούν προσεκτικά πριν από κάθε επενδυτική απόφαση. Μέχρι τότε ισχύουν οι σημερινοί κανόνες: ο επενδυτής δεν υποχρεούται να εκμισθώσει το ακίνητο, δεν επιτρέπεται όμως να το εκμισθώνει βραχυχρόνια μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Η εγκύκλιος της 21ης Απριλίου 2026: αυστηρότερος έλεγχος στην αλλαγή χρήσης
Παράλληλα με τη συζήτηση για το μέλλον του προγράμματος, οι αρχές έχουν ήδη σφίξει τον έλεγχο στην εφαρμογή του ισχύοντος πλαισίου. Η εγκύκλιος της 21ης Απριλίου 2026 αποσαφήνισε κρίσιμα ζητήματα που είχαν προκύψει κατά την εφαρμογή του άρθρου 100 του Ν. 5038/2023, ιδίως ως προς τα ακίνητα που εντάσσονται στο πρόγραμμα μέσω αλλαγής χρήσης από επαγγελματική σε οικιστική (το όριο των €250.000).
Μεταξύ άλλων, η εγκύκλιος διευκρίνισε ότι:
- Ακίνητο που ήταν ήδη κατοικία και άλλαξε ενδιάμεσα χρήση για να επιστρέψει ξανά σε κατοικία δεν μπορεί να υπαχθεί στο χαμηλότερο όριο των €250.000· ισχύουν τα αυξημένα όρια (€800.000 ή €400.000, με ελάχιστο εμβαδόν 120 τ.μ.).
- Σε ακίνητα με μικτή χρήση αναγνωρίζεται η δυνατότητα διαφορετικής αντιμετώπισης κάθε επιμέρους χρήσης ως προς το εφαρμοστέο όριο επένδυσης.
- «Παλαιές» επενδύσεις που είχαν ολοκληρωθεί πριν την έναρξη ισχύος των νέων διατάξεων, πληρώντας τις τότε προϋποθέσεις, μπορούν να παραμείνουν στο προϊσχύον καθεστώς.
Τι σημαίνει αυτό στην πράξη
Η εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει ένα πρόγραμμα σε συνεχή εξέλιξη, όπου η νομοθετική σταθερότητα συνυπάρχει με συχνές διοικητικές διευκρινίσεις και, ενδεχομένως, με μια ουσιαστική επέκταση της φιλοσοφίας του προγράμματος τα επόμενα χρόνια. Για τον υποψήφιο επενδυτή, αυτό μεταφράζεται σε μία και μοναδική πρακτική συμβουλή: πριν από κάθε δέσμευση, ο έλεγχος του νομικού και διοικητικού καθεστώτος του ακινήτου —συμπεριλαμβανομένου του ιστορικού του σε σχέση με προγενέστερες αιτήσεις Golden Visa— πρέπει να είναι απολύτως επικαιροποιημένος με το πλέον πρόσφατο ερμηνευτικό πλαίσιο, όχι μόνο με τον νόμο.
Η ομάδα μας παρακολουθεί συστηματικά τις εξελίξεις στο ρυθμιστικό πλαίσιο της Golden Visa και αναλαμβάνει τον πλήρη νομικό έλεγχο κάθε επένδυσης, ώστε ο εντολέας μας να γνωρίζει εκ των προτέρων αν το ακίνητο που εξετάζει πληροί τις τρέχουσες προϋποθέσεις.
Το παρόν άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και αντικατοπτρίζει το ρυθμιστικό πλαίσιο όπως έχει διαμορφωθεί έως τον Ιούλιο του 2026. Η προτεινόμενη ρύθμιση για το «χαρτοφυλάκιο ακινήτων» δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί και ενδέχεται να τροποποιηθεί ουσιωδώς πριν λάβει τελική νομοθετική μορφή. Για την εξέταση συγκεκριμένης περίπτωσης, επικοινωνήστε με το γραφείο μας.
Επικοινωνία: Vekris Law | +30 210 6644666 | info@vekrislaw.gr