Ένας πρακτικός οδηγός για πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης που εξετάζουν την απόκτηση μόνιμης άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.
Η Golden Visa είναι η μόνιμη άδεια διαμονής που χορηγεί η Ελλάδα σε πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης, όταν αυτοί επενδύουν σε ακίνητη περιουσία στη χώρα. Η άδεια ισχύει για πέντε έτη και ανανεώνεται επ’ αόριστον, εφόσον διατηρείτε την ιδιοκτησία του ακινήτου σας. Δεν απαιτεί μόνιμη διαμονή στην Ελλάδα, σας επιτρέπει να ταξιδεύετε ελεύθερα στις χώρες Σένγκεν και επεκτείνεται και στα μέλη της οικογένειάς σας. Η διαδικασία ρυθμίζεται από το άρθρο 100 του Ν 5038/2023, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν 5100/2024.
Πόσα χρειάζεται να επενδύσετε
Η ελάχιστη αξία της επένδυσης εξαρτάται από την περιοχή του ακινήτου. Για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους (στα οποία περιλαμβάνεται και η Εύβοια) το όριο είναι 800.000 ευρώ, χωρίς ΦΠΑ. Για τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας το όριο διαμορφώνεται στις 400.000 ευρώ. Σε δύο ειδικές περιπτώσεις διατηρείται και χαμηλότερο όριο 250.000 ευρώ: όταν αγοράζετε ακίνητο, του οποίου η χρήση μετατρέπεται από επαγγελματική σε κατοικίας, ή όταν αναλαμβάνετε την αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου.
Στις δύο πρώτες κατηγορίες, αν το ακίνητο είναι κατοικία ή πρόκειται να ανεγερθεί σε οικόπεδο που αγοράζετε, ο νόμος απαιτεί η επιφάνεια των κύριων χώρων να είναι τουλάχιστον 120 τετραγωνικά μέτρα. Οι βοηθητικοί χώροι — αποθήκες, χώροι στάθμευσης, διάδρομοι — δεν προσμετρώνται σε αυτό το όριο, αν και υπολογίζονται κανονικά στην αξία της αγοράς. Σημαντικό να γνωρίζετε: ο νόμος επιτρέπει την απόκτηση ενός μόνον ακινήτου, όχι περισσοτέρων που να αθροίζουν την απαιτούμενη αξία.
Πώς γίνεται η πληρωμή
Ο νόμος ορίζει αυστηρά τους τρόπους εξόφλησης του τιμήματος. Η πληρωμή γίνεται είτε με δίγραμμη τραπεζική επιταγή προς λογαριασμό του πωλητή σε ελληνική τράπεζα, είτε με τραπεζικό έμβασμα σε λογαριασμό του πωλητή, είτε μέσω POS εγκατεστημένου στην Ελλάδα. Συνδυασμός των τρόπων αυτών είναι αποδεκτός, όπως και τμηματική καταβολή σε δόσεις, αρκεί το σύνολο του τιμήματος να έχει καταβληθεί πριν κατατεθεί η αίτηση για την άδεια. Η εξόφληση μπορεί να γίνει και από σύζυγο ή στενό συγγενή σας, με ρητή αναφορά αυτής της σχέσης στο συμβόλαιο.
Στόχος αυτών των κανόνων είναι η πλήρης ιχνηλασιμότητα της συναλλαγής, ώστε να αποκλείεται κάθε αμφιβολία ως προς τη νομιμότητα των κεφαλαίων. Λάθη στον τρόπο πληρωμής διορθώνονται με τροποποιητικό συμβόλαιο, ακόμη και μετά την κατάθεση της αίτησης, αλλά είναι προτιμότερο να αποφεύγονται εξαρχής με σωστό σχεδιασμό της συναλλαγής.
Τα βήματα της διαδικασίας
Η διαδικασία ξεκινά με τη χορήγηση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) στο όνομά σας και, συνήθως, με τη σύνταξη ειδικού πληρεξουσίου προς δικηγόρο στην Ελλάδα. Με το πληρεξούσιο αυτό μπορούμε να ενεργήσουμε στο σύνολο της διαδικασίας για λογαριασμό σας, χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία σε κάθε στάδιο. Ακολουθεί ο πλήρης νομικός έλεγχος του ακινήτου, η σύνταξη και υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας, η μεταγραφή του στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και η εξόφληση του τιμήματος μέσω των προβλεπόμενων τραπεζικών οδών.
Με την ολοκλήρωση της αγοράς υποβάλλεται ηλεκτρονικά η αίτηση για την άδεια διαμονής, μαζί με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά: αντίγραφο διαβατηρίου, ασφαλιστήριο υγείας με επαρκή κάλυψη, παράβολα, το συμβόλαιο, το πιστοποιητικό μεταγραφής και τα αποδεικτικά πληρωμής. Η μοναδική σας υποχρέωση φυσικής παρουσίας στην Ελλάδα είναι η προσέλευση για τη λήψη των βιομετρικών στοιχείων. Η άδεια εκδίδεται κατά κανόνα μέσα σε λίγους μήνες από τη συμπλήρωση του φακέλου.
Η οικογένειά σας
Η Golden Visa καλύπτει και τα μέλη της οικογένειάς σας, χωρίς πρόσθετη επένδυση. Δικαιούχοι είναι ο/η σύζυγος ή ο/η σύντροφος με τον/την οποίο/α έχετε συνάψει σύμφωνο συμβίωσης — είτε στην Ελλάδα είτε στο εξωτερικό — τα άγαμα τέκνα κάτω των είκοσι ενός ετών, καθώς και οι γονείς και των δύο συζύγων. Όλα τα μέλη λαμβάνουν άδεια διαμονής ίδιας διάρκειας με τη δική σας. Μετά τη συμπλήρωση του 21ου έτους, τα τέκνα μπορούν να μεταβούν σε αυτοτελή τριετή άδεια διαμονής, ανεξάρτητη πλέον από τη δική σας.
Τι να προσέξετε
Η Golden Visa είναι ένα από τα πιο ώριμα προγράμματα διαμονής μέσω επένδυσης στην Ευρώπη, ωστόσο η επιτυχία της διαδικασίας εξαρτάται από την προσοχή στις λεπτομέρειες. Ο νομικός έλεγχος του ακινήτου πρέπει να καλύψει τα πάντα: τίτλους κυριότητας, τυχόν βάρη και κατασχέσεις, πολεοδομικές παραβάσεις και δηλώσεις τακτοποίησης αυθαιρέτων. Ιδιαίτερη μέριμνα απαιτείται σε περιπτώσεις συγκυριότητας, ψιλής κυριότητας, αγοράς οικοπέδου χωρίς οικοδομική άδεια ή ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή, όπου ισχύουν πρόσθετοι περιορισμοί.
Μετά την έκδοση της άδειας, η μόνη ουσιαστική σας υποχρέωση είναι να διατηρήσετε την κυριότητα του ακινήτου. Έχετε πλήρες δικαίωμα να το εκμισθώσετε — μακροχρόνια ή βραχυχρόνια — και να εισπράττετε εισόδημα, με μοναδική εξαίρεση τα ακίνητα που εντάχθηκαν στο πρόγραμμα μέσω αλλαγής χρήσης σε κατοικία, τα οποία απαγορεύεται να χρησιμοποιηθούν ως έδρα επιχείρησης. Η εταιρεία μας αναλαμβάνει το σύνολο της διαδικασίας, από την επιλογή και τον έλεγχο του ακινήτου μέχρι την παραλαβή της άδειας διαμονής για εσάς και την οικογένειά σας.